Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türkiye’de özellikle kentsel dönüşüm ve büyük projelerde sıkça kullanılan bir inşaat yöntemi olup, arsa sahibinin arsasını yükleniciye devredip, bunun karşılığında belirli bağımsız bölümlerin inşaatını üstlenmesi esasına dayanır. Bu sözleşme, arsa sahipleri ve müteahhitler arasındaki ilişkiyi düzenleyen karma bir sözleşme türüdür ve Türk Borçlar Kanunu’nda doğrudan düzenlenmemiştir, ancak eser sözleşmesi ve taşınmaz satış sözleşmesi unsurlarını bir araya getirir.

II. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi birkaç ana unsura dayanır:

1. Arsa Sahibinin Arsasını Devretme Borcu: Arsa sahibi, arsanın belirli bir bölümünü ya da tamamını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Bu devir işlemi tapu devri ile gerçekleştirilir.
2. Yüklenicinin İnşaat Yapma Borcu: Yüklenici, arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt eder. Bu genellikle konut, işyeri ya da ticari alanlardan oluşan bağımsız bölümleri kapsar. Yüklenicinin inşaatı zamanında ve sözleşmeye uygun şekilde tamamlaması gereklidir.
3. Bağımsız Bölümlerin Paylaşımı: Sözleşme kapsamında inşa edilecek bağımsız bölümler, arsa sahibi ve yüklenici arasında paylaştırılır. Bu paylaşım, genellikle arsanın büyüklüğüne ve inşaatın maliyetine göre yapılır.

III. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Bu sözleşme, eser sözleşmesi ve taşınmaz satış vaadi unsurlarını birleştirir. Bu nedenle, sözleşmenin her iki tarafı da hem alacaklı hem de borçlu pozisyonundadır. Arsa sahibi arsayı devretmekle yükümlü olurken, yüklenici de inşaat yapma ve bağımsız bölümleri teslim etme borcundadır. Taraflar arasındaki bu karşılıklı borç ilişkisi, sözleşmenin temel yapısını oluşturur.

IV. Sözleşmenin Şekli ve Geçerliliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin olduğundan, mutlaka noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Şekil şartına uyulmaması durumunda sözleşme geçersiz sayılır ve taraflar, birbirlerini ifaya zorlayamazlar. Bu noktada Yargıtay kararları, şekil şartına uymayan sözleşmelerin geçersiz olacağına işaret eder.

V. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:
   • Arsayı sözleşmede belirlenen şartlarla yükleniciye devretmek.
   • İnşaatın yapılabilmesi için gerekli izinleri almak ya da yükleniciye bu konuda yetki vermek.
2. Yüklenicinin Yükümlülükleri:
   • İnşaatı zamanında ve sözleşmede belirtilen şekilde tamamlamak.
   • Bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmek.
   • İnşaat ruhsatı ve oturma izni gibi resmi işlemleri yerine getirmek.

VI. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Sık Sorulan Sorular

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır? Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılır. Sözleşme noter huzurunda düzenlenmeli ve taşınmaz devrini içerdiği için resmi şekil şartına uygun olmalıdır.

2. Arsa sahibi inşaat tamamlanmadan sözleşmeyi feshedebilir mi? Eğer yüklenici, sözleşmeye aykırı davranırsa, arsa sahibi sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Ancak bu durumda arsa sahibinin haklarını korumak için hukuki prosedürler izlenmelidir.

3. Yüklenici inşaatı zamanında bitirmezse ne olur? Yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlamaması durumunda arsa sahibi, yüklenicinin temerrüde düşmesi sebebiyle tazminat talep edebilir ya da sözleşmeyi feshedip, üçüncü bir yüklenici ile anlaşabilir.

4. Sözleşme sona erdiğinde bağımsız bölümler nasıl paylaştırılır? Sözleşmede taraflar arasında belirlenen orana göre bağımsız bölümler paylaştırılır. Bu paylaşım tapu kayıtlarına da işlenir.

5. Ayıplı inşaat teslim edildiğinde ne yapılmalıdır? Arsa sahibi, inşaatın tesliminden sonra bağımsız bölümlerde ayıp tespit ederse, bu durumu derhal yükleniciye bildirmeli ve ayıpların giderilmesini talep etmelidir.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahipleri ve yükleniciler arasında önemli bir anlaşma modelidir. Bu sözleşme, taraflara karşılıklı olarak büyük sorumluluklar yüklemekte olup, sözleşmenin hukuki niteliği ve tarafların hak ve yükümlülükleri dikkatle düzenlenmelidir. Özellikle sözleşmenin noter huzurunda yapılması ve tarafların sözleşme şartlarına uygun hareket etmesi, gelecekte doğabilecek hukuki sorunları önlemek açısından kritik öneme sahiptir.